Торішня свистопляска навколо московського багатоквартирного житла зіграла на руку ринку котеджів Підмосков'я. За 2006 р. ціни на заміські будинки виросли в середньому на 30-40%, і потенціал для подальшого росту є. Ганна Михайлова, комерційний директор проекту Грін Хилл , описує ситуацію на заміському ринку як сприятливу: На відміну від міста, обсяг пропозиції тут достатній, купівельна активність висока, а попит далекий від насичення. З колегою погоджується Марія Разоренова, фахівець аналітичного відділу КК Північно^-Захід : Починається сезон, і продажу в дачних селищах ідуть гарними темпами.
Споживачів цікавить і можливість довгострокової оренди. По даним Разореновой, за I квартал ціни підросли приблизно на 10%, в основному через сезонне подорожчання будматеріалів. Керівник комітету із заміській нерухомості Російської гільдії риэлторов Валерій Лукінов відзначає значний ріст попиту на ділянки без підряду, особливо в селищах экономкласса: Інвестори хочуть вкладати гроші саме в цей сегмент. Продажі й ціни По оцінці Ганни Рассохиной, маркетолога Пересвет-Реал Эстейт , земельні ділянки без підряду в селищах західного напрямку з лютого 2006 по березень 2007 р. подорожчали на 25-45%, а по окремих проектах більш ніж на 80%, що пов'язане із ціновою стратегією компаній.
Ріст підтримується відповідним рівнем платоспроможного попиту , пояснює вона. Ріст цін на ділянки за I квартал 2007 р. , по даним Миэля , склав від 5 до 12% по різних напрямках. ПРО 5-10%-ном подорожчанні у вдалих проектах за цей період говорять і в Домострої. Інком планово підвищив ціни на свої об'єкти з 1 лютого на 5% і не збирається цим обмежуватися.
По оцінці Олега Маринина, президента компанії Парк Груп , наприкінці 2006 початку 2007 р. у середньому ціни на земельні ділянки піднялися на 15-20%, а на заміські будинки на 9-12%. У холдингу Rodex Group середній ріст цін на ділянки оцінюють в 5-7% залежно від напрямку, категорії й виду дозволеного використання ділянки, а також від близькості комунікацій, до яких можливо підключитися. Про тих же 5-7% росту, але вже стосовно лише до гарних лісових ділянок говорить Марія Литинецкая, виконавчий директор Blackwood.
У середньому, по даним Blackwood, ціни додають по 4% у квартал. Литинецкая вважає, що наприкінці 2006 початку 2007 р. ринок наситився пропозицією, це привело до стагнації, зниженню темпів продажів і темпів росту цін.
По її оцінці, на місяць у середньому реалізовувався максимум 2,5 об'єкти. Активізацію ринку Литинецкая прогнозує на II квартал саме на цей період доводиться пік активності покупців котеджів. Світлана Кондачкова, керівник напрямку заміської нерухомості МИАН агентство нерухомості , навпроти, говорить, що кількість продажів у порівнянні з IV кварталом 2006 р. як на первинному, так і на вторинному ринку збільшилося майже у два рази.
Продажі активізувалися у всіх сегментах, відзначає замдиректора керування заміської нерухомості компанії Миэль-Недвижимость Володимир Яхонтів. Найбільш удалим селищем з погляду реалізації в экономклассе експерт називає Светлогорье (за останні 2,5 місяці кількість продажів перевищилася среднерыночные показники даного сегмента на 200%). Среднерыночный показник, по оцінці Миэля , це 8-10 продажів на місяць. В елітному сегменті також справи йдуть непогано, наприклад, у Новахово з початку цього року показник кількості продажів у квартал перевищив среднерыночный на 150% при вартості кожного будинку більше $3 млн , повідомив Яхонтів.
Основний обсяг пропозиції в цей час зосереджений у межах 35-40 км від МКАД, але географія будівництва розширюється. У Великій земельній компанії відзначають ріст цін на ділянки в радіусі 90-100 км від МКАД, до останнього часу считавшиеся дешевими. Поки 2 га в 100 км від МКАД пропонуються за максимальною ціною сотки землі в Одинцовском районі за $300 000. Дмитро Гусєв, генеральний директор компанії Русстройтрест будівельні інвестиції , називає ще кілька тенденцій: Великі землевласники ( Відомство , Абсолют і проч.
) почали активно продавати раніше придбані земельні наділи, крім того, виникають довгострокові альянси між фінансовими інститутами й девелоперами. У сегменті селищ бізнесу-класу, найбільш популярному в забудовників, великий обсяг пропозиції провокує тверду конкуренцію, відзначає Євгеній Хуторянський, генеральний директор компанії Ваш будинок. По оцінці Кондачковой, кількість пропозицій у даному секторі найчастіше без продуманої концепції й з явно завищеною ціною становить 67% від усього ринку.
Гусєв також відзначає застій у реалізації будинків у ціновій категорії від $600 000 до $1 млн, зате, на його думку, висока купівельна активність у сегменті $200 000-400 000. Реальні покупки робляться на стадіях високої готовності будівництва, це значить, що забудовник повинен забезпечити більшу частину робіт власним (самостійно притягнутим) фінансуванням , додає експерт. Валерій Лукінов з обережністю визнає, що є спад продажів у селищах класу элит і бізнес, але це фактор тимчасовий.
Прем'єри до сезону В I кварталі 2007 р. було заявлено про початок реалізації близько 10 проектів на ринку заміської нерухомості, говорить Валерій Мищенко, директор по розвитку инвестиционно-строительного холдингу Rodex Group. Сам Rodex у березні оголосив про початок продажів у селищі для тимчасового проживання Соснові береги на 185 домоволодінь (110 км від МКАД по Мінському шосе), у першому півріччі 2007 р. компанія планує вивести на ринок ще два проекти на Новоризькому шосе.
Лукінов говорить, що в селищах экономкласса об'єкти пропонуються, наприклад, від $700 за 1 кв. м (100 км по Калузькому шосе) до $1000 за 1 кв. м (42 км, Дмитровское шосе). Можна сказати, що нацпроект Доступне житло вже виконується чинностями забудовників коттеджных селищ , іронізує експерт.
Сегменту селищ экономкласса затоварення поки не загрожує, адже тут девелоперов не очікують високі прибутки. Про плани створити мережу недорогих селищ під єдиним брендом заявила компанія Русстройтрест будівельні інвестиції. Разом з ИК Норд Капітал планується звести в Підмосков'я 6-9 коттеджных селищ. Норд Капітал стане інвестором проекту, а РСТ займеться будівництвом. Дмитро Гусєв уточнив, що перший етап спільної програми, розрахований на п'ять років, передбачає будівництво трьох мереж по 2-3 селища по 70-270 будинків на дмитровском, новоризькому й південному напрямках.
Інвестиції в кожне селище складуть $20-40 млн. Поки готова концепція двох мереж: Ізюм ($220 000-250 000 за будинок) і Сибарит ($350 000-400 000). Інвестиції в перший етап, по оцінці РСТ, складуть $270 млн. Високий поріг входу в проекти класу премиум, а також більше високі вимоги до елітного селища не зупиняють забудовників.
Сергій Козловский, президент Инкома , уважає, що сегмент елітних селищ уже насичений, проте для корпорації саме він є пріоритетним. Хоча Інком буде проектувати й селища економ- і бізнесу-класу, розвиваючи такі проекти під маркою Инком-девелопмент. Для роботи над коттеджными селищами вищої цінової категорії Інком навіть вивів наприкінці березня на ринок новий бренд Villagio Estate. Під цією торговельною маркою будуть будуватися й продаватися винятково елітні заміські проекти корпорації , а також інфраструктурний комплекс NovaRiga (200 000 кв. м, $500 млн інвестицій).
Під маркою Villagio Estate ринку був пред'явлений Millennium Park на 24-м км Новоризького шосе. За три роки планується побудувати близько 670 домоволодінь на площі 280 га. Обсяг інвестицій у будівництво селища складе біля $700 млн. Будівництво першої черги з 130 будинків завершиться наприкінці 2007 р.
Ще одна новинка бізнесу-класу селище Ильинка , що планують побудувати ГК Конти разом з компанією МАРР Капітал. Площа забудови 12 га (11 км від МКАД по Ильинскому шосе), обсяг інвестицій більше $100 млн. Але голосніше всіх пролунали анонси мегапроектов.
До Острова Барвиха (Sinergo Development) і Рублево-Архангельскому додався ще Острів Істра (девелоперы CapitalGroup і MCG Group). На березі Истринского водоймища протягом п'яти років планується звести 1,5 млн кв. м житла на території 1150 га, інвестиції в проект складуть $2 млрд , говорить Яхонтів. Литинецкая додає до списку Велике Домодедово й Плещеево. На виставці MIPIM-2007 був пред'явлений проект планування першої черги будівництва мікрорайону Рублево-Архангельское в 3 км від МКАД по Новоризькому шосе, площа забудови 65 га.
Усього в Рублево-Архангельском планується побудувати близько 2,7 млн кв. м житла. Вартість проекту біля $3 млрд. Ініціатор і інвестор компанія Нафта-Москва. Час покаже, наскільки такі проекти, як Велике Домодедово , А101, Рублево-Архангельское , розраховані на десятки років реалізації, будуть успішні , говорить Кондачкова.