Законодавчо цивільних шлюбів у Росії не існує, однак це не заважає людям у них вступати. Правда, одержати іпотечний кредит таким дружинам набагато складніше, ніж офіційно зареєстрованим. А от при розлученні проблеми й у тих і в інших виникають практично однакові.
Кому буде належати квартира в цьому випадку й хто відповідатиме за щомісячні платежі банку в цивільному й офіційному шлюбах, з'ясовувала Євгенія Дмитрієва. Ще пари років тому купити в кредит квартиру на двох цивільним дружинам було неможливо. Відповідно до умов банків, созаемщиками по іпотечному кредиті могли виступати тільки офіційні чоловіки або найближчі родичі: мати, батько, брат або сестра.
Або є шлюб з усіма юридичними наслідками, що випливають, або його немає. Наш банк не надає іпотечні кредити цивільним дружинам, дотримуючись такої думки, що покупка квартири в кредит не менш важливе питання, чим висновок шлюбу, а у фінансовому плані, може бути, навіть більше відповідальний. Цивільним дружинам необхідно розібратися у своїх особистих відносинах, а потім брати кредит, повертати який прийде дуже тривалий час ,-і говорить директор департаменту маркетингу роздрібного бізнесу Номос-банка Ганна Панкратова.
Інакше кажучи, банки, обмежуючи коло созаемщиков по родинній ознаці, мінімізують ризик неповернення кредиту й продажу майна у випадку, якщо чоловіки розстануться. Адже родинні зв'язки й спадкування як майна, так і боргів у російському законодавстві прописані чітко. Зовсім інша ситуація із правами на нажите майно й кредитні зобов'язання в період і після цивільного шлюбу. Наш банк не розглядає цивільного подружжя як созаемщиков. У цьому випадку кредит буде брати хтось один з подружжя.
Відповідно, і право власності на нерухомість буде оформлятися на нього. Навіть якщо цивільні чоловіки розстаються, це ніяк ні на що не вплине. Поза залежністю від того, чи був оформлений після одержання кредиту офіційний чи шлюб ні, придбана на кредитні кошти квартира залишаються у власності того, хто взяв кредит ,-і впевнений генеральний керуючий по роздрібних продуктах і послугам Міжнародного московського банку Олексій Аксьонов.
З ним згодна й керівник департаменту роздрібних банківських продуктів Мдм-банка Олена Бушнякова: Якщо люди вирішили все-таки одружитися, а один з подружжя купив квартиру по іпотеці до весілля, то власником житла, придбаного за рахунок кредитних коштів, після весілля буде та людина, на який іпотечний кредит оформлявся. Останнім часом до іпотечних угод у якості созаемщиков банки почали допускати й людей, що не складаються в родинних відносинах (див. таблицю). Але пари, що не бажає обтяжувати себе узами шлюбу, банки не звільняють від обов'язків і відповідальності при одержанні спільного кредиту.
І ризик несплати по кредиту у випадку, якщо цивільні чоловіки вирішать розстатися, банки мінімізують ще до видачі їм кредиту. Вся справа в тім, як буде зареєстрована квартира -і в пайову власність або в приватну. У першому випадку відповідно до часток розподіляється й відповідальність по щомісячних платежах. І, природно, право на власність у випадку цивільного розлучення. Право власності може бути оформлене як на один, так і на обох подружжя, що проживають у цивільному шлюбі.
Власником квартири в зазначеній ситуації буде позичальник (той із цивільного подружжя, хто є позичальником відповідно до кредитного договору), він же й залишиться власником квартири, якщо люди надалі вирішать зареєструвати шлюб ,-і розповідає заступник начальника відділу іпотечного кредитування Банку Москви В'ячеслав Шаламов. Якщо ж цивільні чоловік і дружина претендують на власність здобувається квартиры, що, то це потрібно оформити при її покупці. Цивільні чоловіки подають документи на одержання кредиту в якості созаемщиков. Право власності в цьому випадку оформляється як пайова власність -і наприклад, по 1/2 або 1/3 і 2/3 частки на созаемщика.
Якщо люди розстаються, то вони однаково залишаються власниками своїх часток і несуть солідарну відповідальність за своїми обов'язками. Виплативши кредит, вони можуть просто продати свої частки один одному або іншій особі ,-і розповідає директор іпотечного центра ИБ КИТ Финанс Тетяна Андрєєва. Інакше кажучи, банк розглядає цивільного подружжя не як родичів, а як двох соинвесторов при покупці нерухомості, і, отже, якщо вони розводяться, це ніяк не міняє їхні взаємини з банком.
Банк має право звернутися з вимогою про виконання зобов'язань за договором до кожного із созаемщиков незалежно від того, на кого оформлена власність. Якщо чоловіки після розлучення хочуть продати або поміняти квартиру, вони повинні спочатку погасити кредит у повному обсязі, зняти обтяження із квартири -і й після цього розпоряджатися квартирою за своїм розсудом ,-і розповідає В'ячеслав Шаламов. Якщо ж кредит був узятий у період офіційно зареєстрованого шлюбу й шлюбний контракт не був складений, то після розлучення, за словами гендиректора компанії АТТА Іпотека Олександра Черняка, що були чоловіки продовжують виплати по кредиту -і кожний у рамках своєї частки в нерухомості. Проте суд може пред'явити претензію по невиплаті відсотків по кредиту до кожного з подружжя ,-і попереджає він. При цьому незалежно від того, із чиїх доходів виплачується кредит, як відповідальність, так і власність у цьому випадку спільна.
Однак якщо один з подружжя не хоче бути созаемщиком і нести відповідальність по іпотечному кредиті, то чоловіки повинні укласти шлюбний контракт. У ньому прописуються умови по придбанню конкретної квартири з використанням іпотечного кредиту, власником якої буде тільки позичальник. Другий з подружжя в цьому випадку созаемщиком бути не буде, тобто не буде відповідати за даний кредит, і, відповідно, ніякого відношення до цієї квартири мати не буде ,-і попереджає Тетяна Андрєєва. Правда, чоловіки можуть оформити нерухомість по-різному. Від способу оформлення буде залежати як частка їхньої власності в нерухомості, так і частина відповідальності.
Як і в цивільному шлюбі, офіційні чоловіки можуть оформити квартиру в спільну власність, у приватну власність одного з подружжя або пайову власність (по 1/2, 1/3 або 2/3 частки й т.п. ). Якщо чоловіки оформляють квартиру в спільну власність, то у випадку розлучення квартира буде спільно нажитим майном з усіма правами, що випливають, на неї обох. Якщо чоловіки бажають оформити пайову власність, то укладається шлюбний контракт (договір), у якому всі важливі моменти, що стосуються часток майна, прописані ,-і говорить Тетяна Андрєєва. Поза залежністю від того, в офіційному шлюбі складаються чоловіки або в цивільному, у багатьох банках і чоловік, і дружина можуть одержати іпотечний кредит уже з 18 років. А от максимальний строк, на який можна взяти гроші на покупку нерухомості, у більшості банків залежить від статі позичальника.
Ніякої дискримінації тут ні, просто в більшості банківських договорів є обмеження: повернути кредит потрібно до настання пенсійного віку позичальника. Для жінок це 55 років, для чоловіків -і 60 років. Тому, хоча сьогодні заявлені строки іпотечного кредитування доходять у деяких банків до 30 років, на ділі 35-літній чоловік може взяти кредит на 25 років, а жінка -і тільки на 20 років.
І чим старше стає позичальник, тим, відповідно, коротше максимальний строк його кредитування. Звичайно, є й виключення. Наприклад, Мдм-банк продовжує кредитне життя позичальникам до 65 років для чоловіків і до 60 років для жінок. Якщо ви жінка й вам 45, максимальний строк кредиту для вас -і 14 років ,-і говорить Олена Бушнякова. А в Собинбанке для іпотечних клієнтів не роблять полових розходжень.
Мінімальний і максимальний вік позичальників -і від 18 до 65 років. Відповідно, граничний вік, при якому клієнт може взяти іпотеку на максимальний строк (на 25 років),-і 40 років ,-і розповідає начальник управління департаменту роздрібного бізнесу Собинбанка Сергій Костюков. За спостереженням В'ячеслава Шаламова, останнім часом у банків намітилася тенденція до збільшення віку, до досягнення якого необхідно повернути кредит, до 65-75 років. Однак важливо пам'ятати: якщо один із созаемщиков старше іншого, те максимальний строк кредиту буде розраховуватися виходячи з віку самого літнього з позичальників.
АСОРТИМЕНТНИЙ РЯД Які іпотечні програми з'являться цього року? Роман Воробйов, начальник дирекції по роботі з фізичними особами Райффайзенбанка (Австрія): -і Ми плануємо ввести програму кредитування на придбання котеджу на стадії будівництва (зараз можливо тільки кредитування на покупку заміського будинку на вторинному ринку). Безсумнівно, заміський напрямок дуже перспективно, і ми плануємо розвивати цей продукт. Крім того, на початку року ми плануємо ввести програму кредитування первинного ринку за схемою попереднього договору купівлі-продажу й за схемою покупки векселя.
Станіслав Волошин, директор департаменту роздрібного бізнесу Импэксбанка: -і Ми запропонуємо нові продукти по кредитуванню споруджуваного житла й котеджів, у рамках яких у клієнтів з'явиться можливість придбати квартиру практично в будь-якого забудовника. З погляду доступності іпотеки для клієнтів уже запущена програма іпотечного житлового кредитування на 100% у Москві й Санкт-Петербурзі, і ми розраховуємо поширити її на всю регіональну мережу банку. Олександр Черняк, гендиректор рефинансирующей компанії АТТА Іпотека : -і Велике поширення одержить комерційна іпотека. Крім того, з'являться програми по кредитуванню на придбання землі під її заставу й будівництво індивідуальних будинків. Валютні й карбованцеві процентні ставки до кінця 2007 року, швидше за все, зрівняються.
Дмитро Галкін, директор центра іпотечного кредитування Бинбанка: -і В 2007 році ми плануємо запуск нових пропозицій, таких як іпотечні кредити на покупку котеджу й кредитування на етапі будівництва. Обидва продукти будуть одночасно запропоновані у всій мережі банку, включаючи регіональні відділення. Лідія Герцена, замдиректора департаменту розвитку роздрібного бізнесу Промсвязьбанка: -і В 2007 році банк планує приділити велику увагу кредитуванню житла на первинному ринку. У наших планах реалізація спільних проектів з компаніями-забудовниками, які є клієнтами банку. Беручи до уваги високі темпи росту цін на житло, що робить недоступними для багатьох громадян звичайні іпотечні кредити, банк буде також розвивати програми, розраховані на масового споживача з невисокими доходами.
Зокрема, зараз ведеться робота над програмою по видачі кредитів на поліпшення житлових умов. Ганна Каминская, замначальника управління департаменту роздрібного бізнесу Собинбанка: -і В 2007 році банк випустить на ринок нові іпотечні пропозиції, розроблені для різних сегментів цільової аудиторії. Найближчим часом банк буде надавати як окремі пропозиції кредити на покупку споруджуваного житла, на покупку заміського будинку, на поліпшення житлових умов і на покупку додаткового житла (для дітей).
Олексій Дорош, директор департаменту продажів і розвитку Російського іпотечного банку: -і В найближчі плани банку входить запуск декількох продуктів: програми кредитування заміського житла (із землею) на вторинному ринку, кредитування житлової нерухомості під заставу будинку й кредитування споруджуваного заміського житла на первинному ринку. Ми розглядаємо сегмент заміського житла як перспективний напрямок іпотечного кредитування. Уже зараз спостерігається ріст запитів населення на даний вид кредитних продуктів.
В 2007 році банк активізує свою діяльність по просуванню кредитних програм на покупку новобудов, а також випустить на ринок іпотечний продукт із плаваючою процентною ставкою. Сергій Козлов, начальник керування кредитування Сдм-банка: -і Планується запустити два нових кредитних продукти -і на придбання квартири в споруджуваному будинку й на придбання заміської нерухомості. Вибір на користь цих продуктів був обумовлений об'єктивними тенденціями на ринку нерухомості. У нинішніх умовах деякі можуть купити готове житло й змушені будуть купувати квартири на різних етапах будівництва, у тому числі в кредит. Також, на мій погляд, у наступному році буде підвищуватися попит на кредитування покупки комерційної й особливо заміської нерухомості.
Олег Клепиков, заступник голови правління Банку житлового фінансування: -і Ми плануємо запропонувати нашим клієнтам додатково до іпотеки кредит на придбання меблів і ремонт.