НИЖНІЙ НОВГОРОД - Ринок заміської нерухомості в 2006 р. не виправдав очікувань інвесторів. Девелоперы не квапилися здійснювати анонсовані великі проекти.
Продажу заміських будинків ішли не занадто активно, деякі заявлені коттеджные комплекси були припинені. У новому сезоні експерти очікують пожвавлення ринку й виходу на нього нових проектів. Заміський ринок Нижнього як і раніше не може похвастатися обсягами. Як і два роки тому, коли були закладені перші коттеджные селища, на ринку присутні тільки два готових об'єкти: елітне Приозерне в Богородском районі й скромна Козловка в Кстовском.
Із заявлених дев'яти проектів продовжують будуватися й продаватися п'ять селищ. Самий амбіційний і масштабний проект Князівське поле поки припинене: ділянки не продаються й не рекламуються. Восени минулого року інвестор ГК Нико заявляв про намір продати землю, але чи відбулася угода, учасникам ринку невідомо.
Припинено реалізацію проекту Гранд Парк в 3 км від Нижнього Новгорода на богородском напрямку. Інвестор Волго-Вятская будівельна компанія (ВВСК) вирішив переглянути його концепцію. Компанія Модуль поки не продає ділянки в селищі Приозерний-2 , Лэндон відклав продаж землі в новому селищі Зелений острів , щоб закінчити свій перший проект Сонячне місто (Чкаловский район, беріг Горьковского моря). За словами Андрія Костина, одного із засновників ГК Лэндон , інвестори переглянули концепцію селища Зелений острів і переорієнтували його на покупців экономкласса. У цьому сегменті нова пропозиція практично відсутнє, а попит досить високий.
Із продаваних п'яти селищ три розташовані по Богородской трасі: Sun City, Срібний ключ і Бурцев ключ. За словами Федора Трифонова, директори риэлторской компанії Адреса , на початок 2007 р. в Sun City продано більше 70% ділянок, завершена прокладка комунікацій.
Навесні інвестор планує почати будівництво об'єктів суспільного призначення. Як відзначає Тетяна Романчева, директор Нижегородського центра наукової експертизи, богородское напрямок стає усе більше привабливим для коттеджного будівництва: тут зводяться селища премиум-класса й будується відповідна інфраструктура. Експерт уважає перспективним і кстовское напрямок.
За її словами, тут добре продаються земельні ділянки, але поки не будуються організовані заміські селища. Романчева думає, що в 30-кілометровій зоні від Нижнього по цим двох напрямках у перспективі будуть будуватися коттеджные селища формату другий будинок (для постійного й сезонного проживання). За даними Нижегородського центра наукової експертизи, три чверті пропозиції на ринку заміської нерухомості доводиться на п'ять районів: Богородский, Балахнинский, Борский, Кстовский і Городецький. Останній, самий вилучений від міста, орієнтований на дачне будівництво, а в перших чотирьох з'являється й коттеджная забудова, і будинку вихідного дня сучасний варіант дач. Нижегородські девелоперы будують будинку й для постійного, і для сезонного проживання, тільки компанія Лэндон позиціонує своє Сонячне місто , розташований в 70 км від міста в Чкаловском районі, як селище вихідного дня.
Пропонуючи, однак, покупцям повноцінні житлові будинки з усіма зручностями. Як розповів Андрій Костин, половина ділянок першої черги вже розкуплена, будівництво триває. Хоча темпи продажів у споруджуваних селищах високими не назвеш, що дивує риэлторов: всі вони говорять про незадоволений попит на заміську нерухомість. Фактично всі нові проекти позиціонуються девелоперами як премиум-класс.
Котедж у заміському селищі розрахований на людей дуже заможних. Ті, хто воліє экономкласс, купують будинку в селах , відзначає Трифонов. Вартість землі в таких селах $500-750 за сотку. За спостереженням Романчевой, розповсюдженим явищем стала забудова котеджами територій старих баз відпочинку. Перевагою такого будівництва експерт уважає підключення до існуючої інфраструктури, недоліком неможливість одержати землю у власність.
Експерти називають кілька причин повільного розвитку ринку заміської нерухомості. Трифонов уважає, що якісної пропозиції мало. Олена Соловйова, директор по продажах риэлторской фірми Адреса , упевнена, що причиною низької активності заміських покупців в 2006 р.
став ажіотаж на ринку житла. Частина потенційних клієнтів надумали терміново вирішити квартирні проблеми, інші просто захотіли заробити. У такій ситуації девелоперы заміських проектів не стали квапитися з їхнім здійсненням , пояснює вона. Романчева говорить, що в інвесторів не вистачило коштів: Анонсуючи коттеджные селища, вони розраховували на кошти покупців. Але первинний заміський ринок поки не користується довірою нижегородцев, покупці не квапляться вкладати гроші в об'єкт із невизначеним майбутнім, віддаючи перевагу менш амбіційним, але більше реалістичним проектам.
Наприклад, у селищі Зелений діл , незважаючи на високу ціну землі, по $7000 за сотку, непроданими залишилися всього дві ділянки. А появі ряду нових проектів в 2006 р. перешкодило зміну правил землекористування в області. Строки оформлення наділів зросли, процес зміни категорії земель притормозился через передачу повноважень за розпорядженням землею від муніципалітетів в обласну адміністрацію, як результат багато проектів були відкладені на цей рік , говорить Соловйова. На неактивному ринку ціни на котеджі росли відповідно до росту цін на будматеріали за даними Андрія Костина, на 5-7%.
Удома в Лэндона подорожчали на $50 за 1 кв. м. У середині 2006 р. котеджі в середньому продавалися по $500-800 за 1 кв. м. Вартість землі прямо залежала не тільки від місця розташування селища, але й від ступеня готовності проекту.
Наприклад, в Sun City весь 2006 рік земля продавалася по $3000 за сотку, у лютому 2007 р. ціни були підвищені до $5200. Інвестор уже повернув свої вкладення й тепер не квапиться продавати ділянки, їхня ціна буде рости в міру завершення проекту , пояснює Трифонов. На його думку, ділянки продовжать дорожчати: У Приозерному сотка коштує $10 000. До цього рівня буде наближатися вартість землі в нових селищах у міру їхньої готовності.
Компанія Лэндон початку продажу в 2006 р. із ціни $1000 за сотку. Зараз вартість сотки в Сонячному місті приблизно $1400. У минулому сезоні ми завойовували довіру покупців, побудували дороги й обіцяні комунікації.
Навесні почнемо будівництво рекреаційної зони, наприкінці літа марини для яхт-клубу , розповідає Костин.