Попит на лізинг нерухомості із середини минулого року виріс на порядок. Однак лізингові компанії поки не можуть його повністю задовольнити - заважають різні законодавчі й адміністративні бар'єри, а також небажання багатьох продавців указувати в договорах щиру вартість офісів і будинків.
Втім, багато хто з них сподіваються, що цей рік стане переломним у розвитку цього виду фінансових послуг. Лізинг нерухомості поки дотепер перебуває на зародковому рівні. Учасники ринку утрудняються навіть приблизно оцінити обсяг цього ринку. Лізингові угоди, предметом яких виступає нерухомість, навіть у лідерів місцевого ринку обчислюються в найкращому разі десятками в рік.
І умови кожної з них украй індивідуальні. Аж до того, що в рамках деяких угод процентна ставка лізингових компаній дорівнює тій ставці, по якій вони одержують фінансові ресурси в банку. Ідуть на це топ-менеджери лізингових компаній у бажанні відробити нюанси нового інструмента.
Серед петербурзьких компаній, які активно розвивають ринок лізингу нерухомості, крім нашої компанії можна відзначити компанії Балтинвест і Зест , -і вважає Ъ Олександр Фарбер, начальник відділу керування нерухомістю ТОВ Глобус-лізинг. За його словами, головною проблемою, що стримує розвиток цього виду лізингу, є те, що ринок комерційної нерухомості сьогодні -і це ринок продавця: продавці ліквідної нерухомості задають свої умови, і при цьому покупці, що використають легальні способи оплати, у тому числі лізинг, виявляються не в самому вигідному положенні. Угоди носять одиничний характер. Ні в однієї з лізингових компаній дотепер немає окремої програми лізингу нерухомості, -і погоджується з колегою Станіслав Кім, генеральний директор лізингової компанії Прогрес^-Нева лізинг.
-і До ситуації, що зложилося на ринку лізингу автомобілів, на якому пропонують десятки різних програм, цьому сегменту ще дуже далеко. Частка сірих угод на ринку велика, по нашім досвіді не менш 70 відсотків продавців на початку розмови хочуть занизити ціну, прописану в договорі купівлі-продажу, -і відзначає пан Фарбер. -і З деякими продавцями вдається домовитися про зміну схеми, причому іноді навіть доводиться компенсувати податкові втрати продавця. З деякими -і ні, і тоді угода не може відбутися, тому що легальність є однією з основних умов лізингу.
Крім того, на ринку популярна схема, при якій об'єкти нерухомості реалізуються шляхом продажу часток у компанії -і власнику нерухомості без відчуження будинку. У принципі, ця схема легальна, але при її використанні дуже важко здійснити лізинг, оскільки ні частки, ні акції компанії не є об'єктом лізингу, -і пояснює пан Фарбер. Проблема укладається ще й у тім, що законодавство прямо забороняє продаж у лізинг земельних ділянок, пояснює Геннадій Коваленко, заступник комерційного директора ЗАТ НОМОС-ЛИЗИНГ-СЕВЕРО-ЗАПАД. Ця заборона стримує продаж у лізинг будинків цілком, -і говорить експерт.
-і Адже в цьому випадку лізингова компанія повинна буде оформляти покупку землі на себе, прив'язувати цю угоду до договору лізингу будинку й продавати земельну ділянку після завершення договору лізингу. Крім того, за словами пана Коваленко, будь-яка зміна договору лізингу, наприклад зміна порядку платежів, необхідно реєструвати в державних органах, що збільшує операційні витрати лізингової компанії. Разом з тим труднощів з реєстрацією угод стало ледве менше Раніше необхідно було зареєструвати угоду купівлі-продажу нерухомості в Міському бюро реєстрації, а потім окремо реєструвати договір лізингу, -і говорить пан Кім.
-і В результаті лізингові платежі починалися через два, а те й три місяці після здійснення угоди, і лізингова компанія зазнавала втрат, оскільки платила банку відсотки, не одержуючи платежів від клієнта. Тепер реєстрація й угоди, і договору відбувається одночасно, що значно полегшило роботу. Ледве легше стало й із процедурами відшкодування ПДВ.
Міняється до угод з нерухомістю підхід не тільки реєстраторів і наглядових органів, але й продавців. Що стосується небажання продавців показувати в договорах щирий розмір угоди, то ситуація з минулого року початку мінятися. Багато продавців офісних площ, навпаки, відразу говорять, що в договорі повинна фігурувати ринкова ціна, для того щоб потім до них не було питань від налоговиков.
І щоб потім не довелося каятися , -і запевняє пан Коваленко. Все це, за словами фінансистів, дозволяє розраховувати на те, що цього року ринок лізингу нерухомості нарешті почне активно розвиватися. Строк ухвалення рішення по угоді до 10 млн рублів становить зараз приблизно сім днів з моменту надання пакета документів потенційним лизингополучателем, а по більших угодах -і приблизно два тижні. Подорожчання нерухомості, купленої в лізинг, становить 7-9% за рік у валюті й 8-9,5% у рублях.
Вартість послуг лізингової компанії в цій сфері менше, ніж при лізингу автомобілів або встаткування, тому що нерухомість є більше привабливим забезпеченням угоди, що знижує ризики й дозволяє пропонувати меншу ставку , -і говорить пан Фарбер. За його словами, вартість послуг лізингових компаній у цілому зменшується рік у рік слідом за зниженням ставки рефінансування Банку Росії й зменшенням процентних ставок по банківських кредитах. І цей рік у цьому плані не буде виключенням. Крім того, на ринку почнеться деяка спеціалізація.
Пан Кім із Прогрес^-Неви лізинг , наприклад, говорить про намір зосередитися на невеликі по обсязі угодах, цікавих малому й середньому бізнесу, і довести за рахунок цього частку нерухомості в портфелі лізингових угод до 40%. Пан Коваленко з НОМОС-ЛИЗИНГ-СЕВЕРО-ЗАПАД , навпроти, має намір зосередити зусилля на обслуговуванні середнього й великого бізнесу. Ми будемо братися за угоди від $200 тис. , рівень в $100 тис.