Останнім часом інвестори наперегони заявляють про реалізацію великих проектів будівництва складів. Наприклад, компанія Євразія Логістик має намір до 2010 року звести в Підмосков'я близько 1 млн кв. м складської нерухомості, попутно приступившись до будівництва логістичних терміналів у Санкт-Петербурзі, Казані, Челябінську й Новосибірську. Десять міжрегіональних логістичних центрів у найближчі два-три роки планують побудувати Російські залізниці.
Складські проекти загальною площею 1 млн кв. м виношує британський фонд London & Regional Properties. Навіть якщо половина заявлених проектів буде реалізована, конкуренція на ринку різко загостриться. Власники старих складів будуть змушені знижувати ставки, а девелоперы - шукати нові ніші в складському бізнесі.
Можливо, багато хто з них займуться будівництвом спеціалізованих складів, розрахованих на вузьку групу орендарів. Склади спецпризначення Сьогодні пропозиція спеціалізованих складів сильно обмежено. На ринку відчувається дефіцит фармацевтичних складів, складів-холодильників, логістичних центрів з можливістю кросс-докинга. Сегмент фармацевтичних складських комплексів, що відповідають міжнародним стандартам, один з найменш освоєних, хоча попит на якісні фармацевтичні складські комплекси росте. Фармацевтична галузь розвивається, збільшується товарообіг, укрупнюються мережні аптечні оператори , розповідає керівник відділу маркетингових досліджень петербурзької компанії Praktis Consulting Brokerage Роман Уревич.
За словами на Уревича, дистриб'ютори медичних препаратів і аптечних мереж змушені займатися непрофільною діяльністю: або самостійно зводити складські комплекси, або викуповувати складські об'єкти й бази, побудовані ще в радянський період, проводити їхню реконструкцію, міняти інженерну начинку з урахуванням специфіки зберігання фармпрепаратов. Інший незасвоєний сегмент ринку низькотемпературні склади. Зараз різко зріс попит на склади-холодильники, тому що пропозиція таких сучасних складів практично відсутній, а обсяги товарів, що вимагають низькотемпературного режиму зберігання, з кожним роком збільшуються , говорить перший віце-президент по стратегічному розвитку компанії Blackwood Михайло Гец.
По даним Національної логістичної компанії, сьогодні в Московському регіоні розташовано близько 35-40 великих і середніх комерційних морозильних складів, більшість із яких базується на території холодокомбінатів. Сукупна площа складів перевищує 300 тис. кв. м, однак більша їхня частина не відповідає сучасним вимогам , відзначає фахівець із реклами й зв'язків із громадськістю Національної логістичної компанії Полина Винокурова. У Москві дефіцит площ низькотемпературних складів становить від 190 до 230 тис. тонн одноразового зберігання.
Ситуація збільшується тим, що п'ять низькотемпературних складів площею 48 тис. кв. м ліквідуються в рамках реалізації програм по висновку зі столиці промислових об'єктів. Низькотемпературні склади планується будувати на базі деяких столичних холодокомбінатів, однак через відсутність у холодокомбінатів коштів ці плани не здійснюються в повному обсязі. Не менш затребуваний, але також не розповсюджений формат це склади, що пропонують можливість кросс-докинга , говорить директор департаменту індустріальної нерухомості Colliers International Максим Шакиров. Кросс-докинг схема роботи, при якій прийом і відправлення товару здійснюються прямо усередині складу, без розміщення вантажів у зоні зберігання.
Такі склади дуже затребувані торговельними компаніями й логістичними операторами. Однак у багатьох складських центрах така послуга не передбачена. За словами гендиректора компанії БЭЛ Девелопмент Ігоря Жукова, столичні ритейлеры пред'являють попит на комплекси, що представляють собою єдиний ланцюжок: склад офіс дрібнооптова торгівля.
Однак поки на ринку немає таких проектів. Обтяжна унікальність Чому ж девелоперы ігнорують високий попит на спеціалізовані склади й не бажають працювати у вузьких нішах? Тому що простіше побудувати звичайний великий склад для товарів, що не вимагають особливих умов зберігання, і без усяких турбот здавати його в оренду, чим вникати в тонкості спеціалізованого складського девелопмента , пояснюють експерти. За словами старшого консультанта складського відділу Jones Lang LaSalle Ланса Пиланта, основний ризик роботи у вузьких нішах пов'язаний з необхідністю будувати склади під конкретного орендаря. А це різко знижує їхню інвестиційну привабливість, тобто можливість перепродажу надалі.
Будувати спеціалізовані склади до того, як укладений договір з майбутнім орендарем, не має змісту вони повинні бути підігнані під конкретні специфікації , говорить г-н Пилант. Йому вторять аналитики Міжнародного логістичного партнерства: Узкоспециализированный проект може виявитися незатребуваним, якщо девелопер переоцінить попит на такі приміщення або допустить помилки на стадії проектування або реалізації проекту. Крім того, будівництво спеціалізованих складів сполучено з додатковими тимчасовими й фінансовими витратами. Так, при зведенні спеціалізованих складів (наприклад, фармацевтичних) необхідно буде строго дотримувати всіх вимог, пропоновані Минздравсоцразвития до зберігання медпрепаратов, а також санітарні норми. Склад буде необхідно обладнати спеціалізованими холодильними камерами, стелажами й піддонами, що відповідає встаткуванням по вимірах параметрів повітря, спеціалізованими сейфами для окремих груп медпрепаратов , говорить г-н Уревич із Praktis Consulting Brokerage.
Спеціалізовані склади не тільки дорого будувати, але й накладно експлуатувати. Наприклад, склад-холодильник споживає в кілька разів більше електроенергії, чим звичайний складський комплекс. У цьому, до речі, криється й ще одна проблема: найчастіше будівництво спеціалізованих складів утруднено через елементарну недостачу енергетичних потужностей , коментує г-н Пилант із Jones Lang LaSalle.
Звуження інтересів Втім, експерти впевнені, що з насиченням ринку складів інтерес девелоперов до узкоспециализированным ніш буде тільки підсилюватися. Це зараз, в умовах недостачі, що зберігається, звичайних складських приміщень багато хто девелоперы не бачать змісту будувати більше складні проекти, незважаючи на наявний стабільний попит. Але в найближчі роки їхня увага, безумовно, може перемкнутися й на проекти в так званих вузьких нішах , думає г-н Пилант. Швидше за все, як це відбувається на ринках Західної Європи або США, це будуть проекти, розташовані на одній земельній ділянці із уже існуючими великими складськими комплексами, тому що будівництво спеціалізованого складського проекту з нуля в чистому полі може виявитися дуже дорогим і нерентабельним. Директор департаменту консалтингу й досліджень Керування комерційної нерухомості й девелопмента холдингу Миэль-недвижимость Айдар Галлеев говорить, що зараз майже всі компанії будують практично однакові комплекси, які відрізняються тільки внутрішньою начинкою й способами зберігання товарів.
Сьогодні багато хто девелоперы схильні до гигантоманії.