Іпотека. Банків, що видають цільові позички на покупку земельних ділянок, украй мало. Але є альтернатива - кредит під заставу нерухомості. Лише три цільові програми по кредитуванню покупців землі вдалося знайти Ф. в Ощадбанку, Райффайзенбанке й банку Зеніт.
Мдм-банк і Міський іпотечний банк (ГИНУВ), що раніше надавали подібні позики, відмовилися від них. За словами першого заступника голови Гиба Руслана Исеева, кредитна організація проводила програму в пилотном режимі. Обсяги видачі по даному продукті нас не влаштовували, говорить банкір. Крім того, були складності з рефінансуванням таких позичок.
Рефінансувати кредити на землю дійсно вкрай складно. Скажемо, Агентство по іпотечному житловому кредитуванню (АИЖК), що викуповує в банків заставні по позичках на нерухомість, не приймає земельні позики. Тобто кредитна організація не зможе продати портфель раніше виданих позик і направити отримані кошти на подальший розвиток свого бізнесу. Однак відсутність системи рефінансування не єдина причина, по якій фінансові установи ігнорують земельні позики.
Основна складність укладається у високих ризиках для банку, відзначають експерти компанії Фосборн Хоум. Ринок землі не так стабільний, як, скажемо, ринок житлової нерухомості: сьогодні кредитна організація видасть кредит під заставу ділянки, а завтра по ньому, наприклад, проведуть дорогу. Ще одна проблема складність оцінки земельних ділянок. Якщо дві квартири рівної площі, розташовані в одному будинку й на одному поверсі, коштують приблизно однаково, то ціна двох ділянок в одному селищі може сильно відрізнятися. Багато чого залежить від того, наскільки надяг вилучений від лісу, водойми, комунікацій.
Крім того, найчастіше оцінювачам важко зрозуміти, на які аналоги потрібно орієнтуватися, визначаючи вартість землі. Ті банки, які все-таки видають позички на покупку земельних ділянок, підходять до цьому питанню обережно. Так, до оформлюваного в заставу ділянці пред'являється ряд вимог. Він повинен ставитися до категорії земель поселення або сільськогосподарського призначення, говорить член правління Райффайзенбанка Роман Воробйов. Необхідно, щоб ділянка була призначена для цілей овочівництва, фермерства або садівництва, необхідний дозвіл на будівництво будинку.
Крім того, за умовами кредиту Райффайзенбанка, площа надягла , для покупки якого видається позика, не може бути менш 6 або більше 50 соток. В Ощадбанку ставки по позичках на придбання землі й нерухомості рівні (12% річних у рублях, 12,5% у валюті). У Райффайзенбанке й банку Зеніт умови по позиках на покупку землі вище, ніж у випадку зі стандартною іпотекою. Так, у Райффайзене за обслуговування земельної позички прийде виплачувати 13% річних у рублях і 11% у валюті, тоді як мінімальні ставки по кредиту на покупку житла становлять 12% річних у рублях або 10% у доларах.
У Зеніті умови по землі починаються від 14% у рублях або 12,5% у доларах, а по житлової нерухомості від 11,5 і 10,5% відповідно. Це пов'язане з тим, що ліквідність ділянки нижче, ніж квартири або котеджу , коментує начальник департаменту роздрібного бізнесу банку Зеніт Олексій Розоренов. Земля під квартиру. В умовах слабкої розвиненості земельної іпотеки банкіри найчастіше радять скористатися для покупки ділянки позикою, видаваною під заставу наявної нерухомості. Однак оформити такий кредит складніше, ніж чисто земельну позичку. Скажемо, якщо в клієнта у власності тільки одна квартира, взяти кредит під заставу нерухомості буде вкрай важко.
Позика видається за умови наявності в клієнта іншого зареєстрованого житла , говорить начальник керування іпотечного кредитування Номос-банка Максим Греков. Адже у випадку виникнення проблем з погашенням заборгованості для вилучення єдиної квартири в неплатника прийде надати йому альтернативну житлоплощу. Тобто подібна позика може стати для банку серйозним головним болем. Друга складність одержання кредиту під заставу наявної нерухомості укладається в тім, що в багатьох банках позичка видається тільки на покупку або ремонт квартири (котеджу). Скажемо, таке правило діє в Альфа-банку, Банку Москви, Абсолюту-банці.
Взяти нецільову позичку по заставу житла, що, зокрема, можна буде витратити на придбання земельної ділянки, можна в Номос-банке, ВТБ24, Бинбанке, Собинбанке, Импэксбанке, Московському міжнародному банку, Суднобудівному банку. Істотна перевага цієї програми перед земельною іпотекою спрощений порядок проведення угоди й скорочений пакет документів. При оформленні кредиту під заставу нерухомості немає необхідності надавати правовстановлюючі папери на ділянку, наприклад виписку з Єдиного державного реєстру прав , коментує Максим Греков.
Є й ще один нюанс. У випадку із кредитом на землю продавець зможе одержати від банку гроші тільки після того, як покупець зареєструє договір купівлі-продажу. Процес реєстрації може затягтися на кілька місяців. Далеко не всі землевласники погодяться чекати. Кредит під заставу наявної нерухомості дозволяє вирішити дану проблему, оскільки схема угоди в цьому випадку інша.
Банк видає гроші клієнтові (покупцеві землі) під заставу квартири, а не ділянки, так що розплатитися із продавцем можна відразу. Правда, за швидкість прийде заплатити ставки по кредиту під заставу нерухомості звичайно на 1 2 процентних пункти вище, ніж по цільовій позиці на покупку землі. Скромна угода. Якщо вартість земельної ділянки невелика або, скажемо, вам не вистачає для покупки невеликої суми (допустимо, $5 10 тис.
), те найпростіше взяти незабезпечена позика на невідкладні потреби. Однак коштувати така позичка може дуже недешево. Скажемо, при заявлених 15 20% річних у рублях реальна ставка непомітно зростає у два рази за рахунок додаткових комісій. Незабезпечений кредит збільшує ризики банку, що змушений компенсувати їхніми високими ставками й комісіями , відзначає віце-президент Московського індустріального банку Юрій Птицын. У випадку придбання дорогої земельної ділянки навіть сама більша незабезпечена позичка на невідкладні потреби не врятує через скромні ліміти.