. .. Зараз всі люди розуміють, що дозрів якийсь міхур, ринок нерухомості в Уфі перегрітий, і ціна починає знижуватися. По динаміці з початку року Уфа дає зниження цін на 1%, а Москва й Питер - мінус 0,4%. Виходить, що риэлторы в Уфі сидять без роботи, яким вигідний постійний стабільний ринок, без усяких потрясінь.
Інтерв'ю з Ильшатом Юмагуловым, директором по розвитку Мережі агентств нерухомості Експерт (м. Уфа, Башкирія) ИА DAILYSTROY: Сьогодні одні радять здобувати житло, тому що на ринку нерухомості подешевіли квартири. Інші почекати в надії, що ціни впадуть ще нижче.
Порадьте уфимцам, як надійти вірніше? Мої ради по придбанню житла купувати тоді, коли потрібно. Інвестування коштів у житлі сьогодні стає невигідним. Якщо виникла потреба (потрібно роз'їхатися з родителями, потрібна нова квартира, вийшли заміж, женилися, терміново потрібно їхати, міняти місце проживання т.д. ), купуйте. Потрібно помітити, що ринок нерухомості сьогодні не зупиняється, але спостерігається понижательный тренд.
За минулий тиждень ціна за один квадрат упала в середньому на 0,4%. Що відбулося? Оскільки Уфа лідер на ринку іпотечного кредитування (по даним Регпалаты РБ, за 2006 рік кількість угод по іпотеці на вторинному ринку житла Уфи склало 45% - такого не відзначається в жодному іншому місті Росії), ми швидко витратили так званий іпотечний заділ. Сьогодні, за нашим даними, кількість угод з іпотекою в Уфі становить 55% при тім, що така цифра прогнозувалася на 2010 рік. Але ми вже це реалізували.
Із грудня 2005 року по грудень 2006-го ціни виросли практично на 100%, досягли 55 тисяч рублів за квадратний метр, і тепер ціни небагато відкочуються , тому що платити за однокімнатну квартиру сьогодні 20 тисяч рублів на місяць обтяжливо. Попит перебуває на рівні 15 тисяч рублів на місяць, за які багато родин готові платити. Ми чекаємо відкоту цін назад.
По даним Росгосстраха й ми із цим повністю згодні, - сама оптимальна ціна становить 43 тисячі рублів за квадрат. Виходить, що вкладати в житло невигідно, але здобувати люди однаково будуть. ИА DAILYSTROY: Президент Башкирії Муртаза Рахімов якось зажадав у будівельників, щоб вони збільшили в рази обсяги житла, що вводиться, в Уфі для того, щоб збити ціни.
Це допомогло б вирішити проблему? І скільки в рік повинне вводитися житла в Уфі, у порівнянні із сьогоднішніми цифрами, щоб ціни на нерухомість стали прийнятними? Так, звичайно. Ціни на житло в Уфі впадуть, якщо будуть будувати півтора мільйона квадратів у рік. На сьогодні ця цифра становить 600-800 тисяч.
До речі, є міста в Росії, де ціни не ростуть Казань і Нижній Новгород. Це відбувається через те, що вони перебувають на широкому плато й можуть розширюватися. А Уфа перебуває на горі, і прокладати комунікації за ріку Уфимку дуже дорого, для цього потрібні мільярди рублів. Зараз самий перспективний напрямок з'єднання Затону й Демы, де можна побудувати 3 млн.
квадратних метрів житла. Будуть більше будувати ціна обов'язково просяде. ИА DAILYSTROY: чи Відповідає сьогодні попит на ринку вторинного житла в Уфі пропозиції? Скільки виставлено квартир на продажі, скільки бажаючих їх придбати? Ні, пропозицій набагато більше.
Через цього й відбувається затоварення на ринку. Кількість виставлених на продаж квартир перевищує торішні показники в три рази. Ринок житла є або ринком продавців, або ринком покупців.
З 1998 року, після дефолта, у нас був твердий ринок продавців, які диктували свої умови, відбувався постійний ріст цін. Зараз ринок перевернувся й став ринком покупців, які мають можливість великого вибору. Квартири не розлітаються швидко, як гарячі пиріжки. На ринку нерухомості Уфи є присутнім семимісячний обсяг продажів минулого року.
ИА DAILYSTROY: А щодо ринку первинного житла? На ринку первинного житла схожа, але небагато інша ситуація. Дивно, такого ніколи не було: кількість угод на первичке перевищує кількість угод на вторичке. Тобто що відбулося? Коли загальний бум, ажіотаж усі скуповують квартири. А коли їсти час подумати, всі вже розуміють, що однокімнатна квартира в хрущевке п'ятдесятилітньої давнини не може коштувати дорожче, ніж однокомнатка в новому будинку. Тому гроші покупців із вторинного ринку пішли на первинний ринок, і за три перших місяці 2007 року, ще раз повторюся, кількість угод на первинному ринку перевищує кількість угод на вторинному.
Справа ще в тім, що будівельники багато квартир виставили на продаж. Дуже багато спекулятивних квартир для одержання прибутку. На цьому тижні ми вперше відзначили, що з'явилися квартири інвестиційних спекулянтів: вони рік назад купували квартири в споруджуваних будинках на стадії котловану по 16 тисяч рублів за квадрат , зараз ціна дійшла до 42 тисяч рублів. Але вони продають за 32 тисячі, щоб продати швидко, за живі гроші.
Тобто в спекулянтів не витримують нерви, вони бачать понижательный тренд і виставляють квартири на продаж. ИА DAILYSTROY: Яке місце займає Уфа за вартістю одного квадрата серед інших міст Росії? На сьогоднішній день четверте місце (54 тисячі 400 рублів) після Москви (134 тисячі 278 рублів), Санкт-Петербурга (70 тисяч 136 рублів) і Єкатеринбурга (67 тисяч 302 рубля). Нас стрімко доганяють Новосибірськ (51 тисяча 618 рублів) і Самара (49 тисяч 566 рублів).
Останнім часом ми прийшли до висновку, що ціна на нерухомість це психологічна ціна. Адже на вторинному ринку немає будівельників, інвесторів. Зараз всі люди розуміють, що дозрів якийсь міхур, ринок нерухомості в Уфі перегрітий, і ціна починає знижуватися. По динаміці з початку року Уфа дає зниження цін на 1%, а Москва й Питер мінус 0,4%.
Виходить, що риэлторы в Уфі сидять без роботи, яким вигідний постійний стабільний ринок, без усяких потрясінь. ИА DAILYSTROY: Які ради ви можете дати тим, хто збирається купити в Уфі вторинне житло? На що, у першу чергу, потрібно звертати увагу? Чим краще планування, тим, звичайно, дорожче квартира. Купуйте житло там, де вам зручно жити: близько до школи, до магазина й т.д.
Загалом, у кожного свої інтереси, тому щось радити важко. Звернетеся до професіоналів, які всі роз'яснять. ИА DAILYSTROY: Останнім часом в Уфі почастішали випадки подвійних продажів квартир серед пайовиків. Що ви думаєте із цього приводу? Через що це відбувається й чи можна убезпечити себе від таких випадків? Ця ситуація відбувається чисто з жадібності.
Скажемо, було два інвестори, один інвестор продав квартири за певною ціною, за рік вона збільшилася в 2,5 рази. Другий інвестор просто шахрайським способом взяв і продав квартири по другому разі. Щоб уникнути таких випадків, тут потрібно один ваш договір інвестування повинен бути зареєстрований у Регпалате. Якщо там за вами закріплена квартира, її більше ніхто не купить.
По новому Федеральному законі це можливо. Але в Уфі мало будівельних компаній, які працюють за даним законом, тому що він невигідний для будівельників. А більше можна уповати тільки на чесність Риэлторы теж не можуть давати 100-процентну гарантію, тому що вони не могли передбачати цю ситуацію. ИА DAILYSTROY: З недавніх пор на уфимском телебаченні з'явилася реклама про продажі квартир у Туреччині. Як уважаєте, чи не ризикований це крок? Взагалі, у тім, що людина робить, завжди є певний ступінь ризику.
Щоб знизити ризик, потрібно страхувати. Туреччина це інша країна, ментальность. Квартири там недорогі, але дорого їхнє втримування, вище податки, чим у Росії.
Зараз є методика будівництва сейсмоустойчивых будинків, тому я не думаю, що там усе буде зруйновано. ИА DAILYSTROY: Які райони в Уфі бачаться вам найбільш перспективними для майбутніх забудов і проживання? На нашу думку, це Зауфимье. Якщо добудують міст на Кам'яній переправі, місто піде туди.
Ми будемо розвиватися, як всі мегаполіси. Уфа зараз відстає від сусідів по заміському будівництву на п'ять років, немає жодного коттеджного містечка з розвитий інфраструктурою охороною, центральною комунікацією, центральним водопостачанням, дитячими садками й магазинами. Всі города-миллионники розвиваються по цьому напрямку.
Я впевнений, що й ми підемо цим шляхом. Поки в нас є лише стихійні забудови селища Чесноковка, Зубово. Якщо вдасться вирішити це питання, то це дуже вплине на зниження квартир в Уфі. Тобто люди будуть купувати житло за містом.
Тому що квадратний метр в елітному будинку в Уфі зараз коштує 60-70 тисяч рублів, а собівартість котеджу 20-30 тисяч рублів за квадрат. Відповідно, 200-метровий котедж дорівнює вартості трикімнатної елітної квартири. А за містом люди одержать екологічно чисте проживання. По наших припущеннях, цей напрямок, що включає Кам'яну переправу, селища Жилино, Зинино, Нагаево, Акбердино, стане через кілька років уфимской Рублевкой.
Там гарна екологія, природа, є потужності по газі й електроенергії, покладу глибинних вод. Єдине, хотілося б застерегти інвесторів і будівельників не допускати стихійні забудови, щоб не було потворної картини, коли будинку коштують, пригорнувшись друг до друга. Для середнього класу й вище заміське будівництво в найближчі п'ять років повинне стати перспективним.