Говорячи про ділові зони, що формуються, консультанти всі частіше мають на увазі не “Москва^-Сіті”, а спальні райони Москви. Якісні офіси поза Садовим і навіть Третього транспортного кільця (ТТК) знаходять усе більше прихильників - не тільки в особі девелоперов, яким не вдалося знайти ділянку в центрі міста, але й в особі орендарів, що витрачають менше грошей на їхню оплату й столичні пробки, що уникають. Тим більше що й московські влади, затурбувавшись рішенням транспортної проблеми, мають намір перешкоджати новому офісному будівництву в центрі.
Костянтин Лосюков, директор відділу по роботі з корпоративними клієнтами Knight Frank, говорить, що для офісної нерухомості правило в центрі бути краще перестає бути актуальним. Перебувати поруч із Кремлем, звичайно, престижно, але через нескінченні пробки такий офіс перестає бути функціональним до нього проблематично добратися не тільки самим орендарям, але і їхнім клієнтам. Додайте до цього проблеми з паркуванням. Компанії починають замислюватися про переїзд у вилучені від центра райони, підсилюється тенденція поділу на представницькі й бэк-офисы , затверджує він. Орендувати або здобувати офіс поблизу від місця проживання, схоже, стає в столиці гарним тоном, продовжує Денис Колокольников, генеральний директор Russian Research Group (RRG).
Офісні площі в спальних районах починають користуватися все більшим попитом. Приміром, на південно-заході столиці формується нова ділова зона. Її ядром стала штаб-квартира Газпрому на вулиці Намьоткіна.
У безпосередній близькості від вищезгаданого комплексу перебуває бізнес-центр Газойл Плаза (загальна площа 36 400 кв. м, девелопер ГК Ташир ). За повідомленням прес-служби ГК Ташир , зараз там ведуться опоряджувальні роботи, але значна частина площ уже орендована. Ледве віддалік розташувалися Gas Field (загальна площа 16 000 кв. м, девелопер Мартекс ) і Кругозір (загальна площа першої фази 36 600 кв.
м, девелопер Horus Capital). Експерти відзначають, що це відповідає потребам ринку. Основними компаніями орендарями якісних офісних площ у Москві є російські банки й компанії, що займаються видобутком і обробкою корисних копалин, а також міжнародні виробничі фірми й організації, що надають ділові послуги , відзначає Ольга Батурина, керівник групи аналитики ринку офісної нерухомості Jones Lang LaSalle (JLL). Колокольников спостерігає формування ділових зон і в безпосередній близькості від ТТК, називаючи в числі їхніх плюсів сучасну інфраструктуру, гарну транспортну доступність і відносну близькість до центра.
Випливаючи цій логіці, можна прогнозувати аналогічний процес навколо Четвертого транспортного кільця (ЧТК), про будівництво якого вже оголошено , міркує експерт. Наприкінці 2007 р. на перетинанні Алтуфьевского шосе й проектованого ЧТК у рамках програми Нове кільце Москви планується почати будівництво багатофункціонального центра Золоте століття загальною площею 290 000 кв. м (інвестор-забудовник Фірма Cтройпрогресс ) , підхоплює думку колеги Олександра Кадченко, заступник керівника відділу досліджень і аналитики компанії Praedium. Через привабливість ринку й недостачі пропозиції девелоперы дуже активні на ринку якісних офісів заявлена безліч проектів , відзначає Батурина.
По даним Colliers International, в 2007 р. буде побудоване й реконструйовано приблизно 1,5 млн кв. м висококласних офісних площ (з них клас А займе 40%, клас В 60%).
Аналитики Colliers International очікують, що в 2008 р. даний показник складе 1,75 млн кв. м (з них клас А 43%, клас В 57%). По підрахунках CB Richard Ellis Noble Gibbons, в 2007 р.
буде побудовано більше 1 млн кв. м якісних офісних площ. Консультанти очікують, що цього року буде побитий рекорд минулого року, коли на ринок офісної нерухомості вийшло 920 000 кв. м (на 40% більше, ніж в 2005 р. ).
Нові офісні площі інтенсивно виходять на ринок. Цей процес сприяє тому, що покупці й орендарі починають пред'являти все більші вимоги до характеристик об'єктів, відзначає Колокольников. Триває їхня диференціація, що відображається на цінах продажів і орендних ставок. Торік провідними брокерськими компаніями була прийнята нова класифікація офісних будинків.
У зв'язку з жорсткістю вимог споживачів до офісного будівництва більша частина існуючих будинків класу А була знижена в класі до рівня В+, а будинку класу В розділені на дві підгрупи (В+ і В-). Як прогнозують аналитики Knight Frank, починаючи з I кварталу 2007 р. існуюче пропозиція якісних офісних площ буде розділено на три групи відповідно до нової класифікації, що може значно змінити показники обсягу якісної пропозиції й вплинути на орендні ставки. За інформацією Colliers International, наприкінці 2006 р.
середньорічні ставки оренди на клас А становили від $770 до $1200 за 1 кв. м, на клас В+ варіювалися від $550 до $800 за 1 кв. м, офіси класу В- здавалися від $380 до $550 за 1 кв. м. Ціни продажів 1 кв. м були наступні: $1800-3000 за офіси В-, $3500-5500 за площі категорії В+, $5000-7500 за приміщення класу А.
За минулий рік ставки, по даним Colliers International, виросли на 15-17% для офісів класу А и на 8-12% для офісів класу В. Аналитики JLL спостерігали 20%-ный річний приріст максимальних базових ставок оренди (плюс 7% для класу А, плюс 12% для класу В). На 2007 р. Ирина Флорова, начальник відділу досліджень CB Richard Ellis Noble Gibbons, прогнозує як мінімум 10%-ный ріст вартості оренди якісних об'єктів. Вона пояснює це тим, що на більшу частину заявлених площ уже підписані попередні договори оренди, що тому невстигли орендарі будуть змушені миритися з більше високими орендними ставками, пропонованими орендодавцями. Олександр Гурганов, заступник директора департаменту офісної нерухомості Colliers International, називає освоєння територій по периметрі столиці й вихід девелоперов за МКАД однієї з основних тенденцій ринку офісів.
Наприклад, компанія IKEA будує бізнес-парк (загальна площа 100 000 кв. м) за межами Москви в Химках. Ще одним підтвердженням децентралізації, що зміцнює, став заявлений проект багатофункціонального комплексу на Київському шосе поруч із МКАД (інвестор London Regional Properties, загальна площа 500 000 кв. м) , наводить приклад Кадченко.
Лосюков уважає, що офіси за МКАД не будуть масово затребувані орендарями в найближчі кілька років. Швидше за все, такі проекти будуть уводитися по фазах і, можливо, під запит конкретних компаній. Рішення про продовження будівництва буде залежати від реалізації попередніх черг. Хоча в 2006 р.
значний обсяг нових офісних площ (300 000 кв. м) довівся на Центральний діловий район, говорить Ирина Флорова, можливо, що це трапилося востаннє. Цей прогноз ґрунтується не тільки на обмеженій кількості вільних площадок під будівництво, але й на заяві московської влади про те, що відтепер у ЦАО переважно будуть зводитися готелі й апартаменти. Як розповів префект ЦАО Сергій Байдаків, найближчим часом буде прийнятий містобудівний план розвитку округу на 2007-2011 р. , що обмежить офісне будівництво в центрі.
Таким чином, підсумовує Флорова, на території ЦАО будуть зводитися тільки ті офісні будинки, дозвіл на будівництво яких було отримано до прийняття цього рішення. По її підрахунках, їхній реальний обсяг, що вводиться в експлуатацію в 2007 р. , досить скромний 150 000 кв. м.
Серед найбільших проектів експерт відзначає Срібне місто (загальна площа близько 59 000 кв. м, арендопригодная площа 38 400 кв. м, девелопер Делин-Девелопмент ), Лотте Плаза (орендована офісна площа 20 000 кв. м, девелопер Lotte Lotte) і Легіон II (загальна площа 140 000 кв.
м, значну частину займуть квартири класу de luxe, девелопер Легион-Девелопмент ).