ЄКАТЕРИНБУРГ - У січні-лютому 2007 р. ціни на ринку офісної нерухомості піднялися на 6%.
Аналитики говорять про зниження темпів їхнього росту в порівнянні з минулим роком і називають це ознакою стабілізації даного сегмента. У найближчі роки, як очікується, Єкатеринбург чекає бум пропозиції якісних площ. По даним Уральської палати нерухомості (УПН), за перші два місяці 2007 р.
ріст цін на вторинному ринку офісної нерухомості Єкатеринбурга склав близько 6%. Якщо наприкінці 2006 р. 1 кв. м офісних приміщень у місті в середньому коштував 70 741 руб. , то наприкінці лютого 2006 р. він подорожчав до 75 300 руб.
Офіси в центрі міста за цей період додали в ціні 7% (з 86 807 до 93 438 руб. за 1 кв. м). У порівнянні з III-IV кварталами минулого року ріст цін сповільнився приблизно у два рази , відзначає аналітик УПН Гурам Тухашвили. Він пояснює це зміною структури попиту на ринку: через те що в 2006 р. ціна на офіси різко виросла (на 60%), їх стали орендувати, а не купувати. З тенденцією, озвученої Тухашвили, погоджується керуючий партнер London Consulting Management Company Дмитро Золин.
Однак воліє пояснювати перерозподіл попиту зростаючою цивілізованістю ринку. Ставки оренди росли не так швидко, як ціни продажів , підтверджує начальник відділу маркетингу й продажів керуючої компанії РЭД Олексій Одегов. По його даним, за 2006 р.
вони підвищилися більш ніж на 20%. Така ж динаміка збережеться й цього року. Ставки оренди будуть рости в межах 20-30% , думає Одегов. Заступник генерального директора компанії Корин Сергій Логвиненко, навпроти, прогнозує, що темпи росту орендних ставок знизяться, відзначаючи, що якісні офісні площі й так уже досить дороги для орендарів.
На його думку, ставки оренди в Єкатеринбурзі порівнянні з московськими й нерідко перевищують аналогічні параметри в деяких європейських містах. Логвиненко вважає, що після виходу на ринок нових об'єктів офісної нерухомості відбудеться істотне коректування вартості офісної оренди. За 2006 р. , по даним УПН, ставки оренди виросли всього на 4% це підтверджує рух ринку убік стабілізації цін , говорить він. Така розбіжність у даних 20%, по даним керуючих компаній, і 4%, по підрахунках аналітиків Уральської палати нерухомості, генеральний директор ГК Оборонснабсбыт Ігор Суханов пояснює відсутністю єдиного стандарту визначення орендної ставки. Хтось називає ставку, що включає комунальні видатки, хтось не включає ці видатки, але враховує вартість телекомунікаційних і охоронних послуг.
Деякі девелоперы намагаються додержуватися загальносвітових тенденцій і перейти на ставку tripple net ($/кв. м/ рік), інші називають ставки в рублях за 1 кв. м у добу або місяць, треті щомісячно розраховують вартість оренди всього приміщення. Це говорить про те, що ринок перебуває в стадії становлення, немає єдиних стандартів, єдиного розуміння, як формувати ставки , резюмує Суханов. Зараз середня орендна ставка в сучасних бізнесах-центрах (класів А и В) коливається в межах $450-600 за 1 кв. м у рік.
В офісах класу C поза центром міста вона дорівнює $250-350 за 1 кв. м у рік , приводить цифри експерт. По його прогнозах, в 2007 р.
щорічний приріст вартості оренди складе 5-10%. Стабілізацію ставок і зниження темпів росту цін у всіх сегментах ринку офісної нерухомості забезпечить і очікуваний приріст пропозиції, сподівається Тухашвили. По даним адміністрації Єкатеринбурга, в 2006 р.
у місті було побудовано 15 ділових центрів, загальна площа яких склала 78 000 кв. м. В 2007 р. планується здача ще ряду офісних приміщень загальною площею 159 000 кв. м, з них половина заявлена як клас А и В. Одегов називає це початком прийдешнього буму якісних бізнесів-центрів. У цілому, по даним адміністрації міста, у тій або іншій стадії реалізації зараз перебувають різні проекти офісної нерухомості загальною площею близько 1 млн кв. м.
Цього року, на думку Одегова, попит на якісні офіси буде вдоволений лише частково. Але тенденція переходу орендарів у сучасні офісні центри продовжиться, як і прихід у Єкатеринбург нових федеральних гравців, які орендують офіси великої площі в будинках високих класів. У найближчі два-три роки експерти пророкують якісну зміну ринку офісів. Зміниться сама структура попиту та пропозиції: орендодавці будуть змушені підвищувати рівень існуючих бізнесів-центрів, а девелоперы затурбуються створенням якісно нових проектів , говорить Суханов. Поки що до таких проектів можна віднести ще не побудований багатофункціональний центр Єкатеринбург^-Сіті.
Передбачається, що він буде включати чотири висотні вежі офісних приміщень, бізнес-парк, торговельну галерею й два готелі 3 і 5 зірок. За даними прес-служби девелопера проекту Уральської гірничо-металургійної компанії (УГМК), до будівництва першої вежі проекту Исеть (38 поверхів) планується приступитися в травні цього року. Перша черга будівництва, що складає із двох веж (38 і 60 поверхів), а також торговельної галереї, приблизно буде завершена в 2010 р. УГМК заявила про реалізацію нового проекту багатоповерхового офисно-административного комплексу Стражи Уралу. Очікується, що комплекс також буде включати дві вежі Північну й Південну.
Північна вежа площею 57 000 кв. м і висотою 165 м (200 м разом із щоглою) буде складатися з 39 поверхів, де розташуються офісні приміщення, а нагорі розміститься ресторан. Південна вежа площею 43 000 кв. м і висотою 150 м стане 35-поверхової.